Что такое архитектурно-градостроительные решения (АГР) в строительстве

Обновлённое постановление появилось в январе 2024 года. Об этом мы писали здесь.

Тем, кто планирует легко и комфортно пройти согласование АГР в Москомархитектуре и начать строительство потребуется соблюсти основные требования организации:

• соответствие генеральному плану развития территории;
• учёт сложившейся застройки;
• соблюдение норм инсоляции;
• обеспечение безопасных условий движения пешеходов и транспорта;
• учёт климатических особенностей региона.

3D-визуализация и АГР-проектированиепомогут понять, как будут выглядеть новые районы, дадут информацию о расположении инфраструктуры и особенностях благоустройства. Актуальны эти задачи и для реновируемых объектов, а также проектов социальной застройки.

Обратите внимание, что к трёхмерным моделям предъявляются определённые требования. Ознакомиться с ними подробнее можно здесь.

Это объёмный комплекс, охватывающий все аспекты проектирования согласно современным градостроительным стандартам. При разработке проекта учитываются не только технические параметры, но и его архитектурно-художественные качества, влияние на окружающую среду и соответствие потребностям будущих пользователей.

Требования МКА к АГР позволяют создавать продуманные объекты строительства для жизни в городе.

Что конкретно должно входить в регламент АГР:

1.Соответствие генеральному плану развития территории:

• учёт планировочной структуры района;
• согласование с существующими градостроительными регламентами;
• соответствие функциональному зонированию территории.

2.Учёт сложившейся застройки:

• гармоничное вписывание в существующую архитектурную среду;
• соблюдение красных линий;
• учёт визуальных коридоров и панорам.

3.Соблюдение норм инсоляции:

• обеспечение необходимого светового режима;
• учёт затенения соседних зданий;
• соблюдение санитарно-гигиенических норм.

4.Безопасность движения:

• организация парковочного пространства;
• обеспечение доступности для маломобильных групп населения;
• соответствие требованиям безопасности.

Важно отметить, что изучая состав АГР,  Москомархитектура уделяет особое внимание социальным аспектам проекта. Комиссия оценит соответствие представленных моделей актуальным тенденциям городского пространства, отметит соблюдение интересов жителей района, обеспечение комплексного развития территорий и соответствие требованиям доступности среды.

При оформлении документации используйте стандартный формат шрифтов, соблюдайте единую систему обозначений и чётко нумеруйте листы.

Если говорить о документации, то это сборник материалов (буклет), в котором размещаются сведения о проекте. Здесь отмечены архитектурно-художественное решение, количество и планы этажей, цвета и особенности фасадов, характеристики отделки, линейные сетки объектов, поэтажная разрезность.

Важно указать информацию о прилегающей территории и постройках, которые на ней находятся – схемы развёрток фасадов с фотофиксацией текущего положения. Понадобятся и материалы визуализации с цветовыми решениями объекта и окружающей территории.

Состав АГР-документации, который потребуют власти, следующий:

• пояснительная записка;
• архитектурные решения;
• генеральный план;
• объёмно-планировочные решения;
• разрезы и фасадные части;
• колористика и освещение фасадов;
• данные о занимаемых площадях;
• поясняющие схемы.

Понадобится также информация о схеме застройки земельного участка, на котором будет размещён объект. Следует указать элементы улично-дорожной сети, количество и расположение парковочных мест, направление движения транспорта.

Не забудьте о схеме комплексного благоустройства участка, информации о функциональности территории, указании элементов МАФ, озеленения и ландшафтного дизайна.

Отметим, что АГР отличается от АГО (архитектурно-градостроительного облика) более широким составом документации. Проектная документация АГР собирается для столичных застроек. АГО же используется в регионах.

Чтобы получить свидетельство АГР важно скрупулезно соответствовать требованиям Москомархитектуры. В противном случае строительство может не состояться.

От застройщика понадобится подробное описание, архитектурные чертежи, все типы документации и расчёты. Относительно 3D-буклета важно отметить, что трёхмерные модели предоставляются в двух форматах: высокополигональные и низкополигональные.

Регламент разработки АГР включает:

• соблюдение градостроительных норм и правил;
• учёт требований законодательства;
• соответствие техническим регламентам;
• учёт особенностей участка для строительства;
• соблюдение экологических требований.

Оформление АГР – обязательный этап для владельцев и собственников земли, на которой запланировано возведение объектов капитального строительства. То же правило распространяется и на реконструируемые объекты.

Важно: все участки стоят на кадастровом учёте. Если нет – об этом нужно позаботиться заранее.

Свидетельство АГР не имеет срока действия – он не ограничен. Документ понадобится как в процессе строительства, так и во время эксплуатации объектов. Эти данные пригодятся при оформлении объекта, прохождении экспертизы и самом получении разрешения на дальнейшие работы.

Все данные и соответствие требованиям будут проверяться. Москомархитектура имеет право отправить проект на доработку или предложить изменения. Это нормальная практика и адекватный рабочий процесс.

Идеи, которые застройщики предлагают городу, должны быть соотнесены с общим внешним видом и концепцией конкретного района. Также, в буклетах указываются все базовые характеристики строительства. Муниципальные власти согласовывают параметры этажности, высотность постройки, вынос строительных осей, типы отделки фасада, ночное освещение и прочие характеристики.

Буклеты рассматриваются в ходе экспертизы проектной документации. Поэтому получать свидетельство АГР нужно на те объекты, строительство и реконструкция которых происходит на основании разрешения Москомархитектуры.

Стадии АГР

Получение разрешения на строительство – сложный и длительный процесс, который состоит из нескольких этапов:

• предпроектная проработка – сбор и анализ информации о проекте;
• разработка концепции и предварительных планов размещения объектов;
• подготовка концепции благоустройства;
• детальная проработка решений с учётом всех требований и нормативов;
• подготовка документации;
• создание высоко- и низкополигональных 3D-моделей;
• согласование с муниципалитетом;
• реализация и строительство.

Оформление АГР

При оформлении АГР необходимо приложить пояснительную записку, в которой будут зафиксированы параметры и особенности как земельного участка, так и самого здания. Если вы планируете построить несколько объектов, то характеристики указываются для каждого отдельно.

Не забудьте отметить площадь участка и застройки, подземные уровни, наземные этажи и количество машиномест.

Для визуального оформления:

• используйте стандартные форматы;
• соблюдайте требования масштабирования;
• применяйте единую систему обозначений;
• нумеруйте листы;
• проверьте подписи и штампы.

Можно использоваться примеры архитектурно-градостроительных решений других компаний. Или сразу связаться со специалистами Playestate и сделать заказ. Лучший пример АГР – это проект, успешно прошедший комиссию и допущенный к строительству.

Разрешение на стройку потребуется для следующих проектов:

• жилые комплексы;
• коммерческие здания;
• общественные сооружения;
• промышленные объекты;
• инфраструктурные проекты.

Общие сроки предоставления услуги по согласованию буклета: до 10 рабочих дней для объектов окружного значения, до 15 дней для реновируемых объектов, до 20 дней объектов городского значения.

Застройщику понадобится пройти две комиссий. В первую очередь – с главным архитектором Москвы и “Комиссию Мэра”, на которой будет рассмотрена низкополигональная 3D-модель будущего здания.

Какие ведомства участвуют в согласованиях

• Москомархитектура (МКА)
• Департамент строительства
• ГИБДД
• МЧС
• СЭС

Утверждение АГР

Вот мы и добрались до самого важного этапа – утверждения архитектурно-градостроительного решения.

Процесс утверждения включает:

• подготовку полного комплекта документации;
• проведение общественных слушаний;
• экспертизу документации;
• получение заключений от ведомств;
• вынесение решения Москомархитектурой.

Если будет принято положительно решение, застройщик получит свидетельство на распечатанном бланке. Здесь будут указаны номер решения, краткая характеристика объекта и регистрационный номер. Проверьте наличие печатей от главного архитектора и Земельного Комитета.

Согласование АГР в Москомархитектуре

После подачи документов и прохождения комиссий, вы получите свидетельство АГР. В настоящий момент столичные власти тщательно отслеживают все постройки и внимательно смотрят на соответствие требованиям. Нужно быть готовыми к тому, что понадобится внести правки в проект.

Для получения свидетельства АГР необходимо:

• подготовить полный комплект документов;
• подать заявление онлайн;
• дождаться рассмотрения;
• получить свидетельство.

Подробнее о процессе получения свидетельства можно узнать здесь.

• градостроительный кодекс РФ;
• МГСН (Московские городские строительные нормы);
• СП (Своды правил);
• локальные нормативные акты;
• требования к 3D-моделям от Москомархитектуры;
• типовые формы документации.

1. АГР и АГО – в чем разница?

АГР (архитектурно-градостроительное решение) и АГО (архитектурно-градостроительный облик) – это разные, но связанные понятия:

• АГР – полный комплекс проектной документации, включающий расчеты, чертежи, описания, высоко- и низкополигональные 3D-модели. АГР действует для Москвы.
• АГО – более узкое понятие, описывающее внешний вид здания, его фасады и архитектурные решения. АГО применяется в регионах.

2. АГР и АГК в строительстве чем отличаются?

АГК (архитектурно-градостроительный концепт) – первоначальная идея проекта, его концепция. Отличия от АГР:

• АГК – это начальная стадия проработки проекта
• АГР – это уже детализированная проектная документация
• АГК может быть представлен в виде эскизов и описаний
• АГР содержит полный комплект рабочих чертежей и расчетов

3. Что такое АГР в проектировании?

В проектировании АГР – ключевой этап разработки, который включает:

• разработку архитектурного облика здания
• проработку инженерных решений
• создание объемно-планировочных решений
• разработку фасадов и интерьеров
• подготовку полного комплекта проектной документации

АГР является основой для дальнейшей разработки рабочей документации и получения разрешения на строительство.

4. Какие могут возникнуть сложности при согласовании АГР?

Основные сложности при согласовании:

• несоответствие требованиям Москомархитектуры
• недостаточная проработка инженерных решений
• конфликты с окружающей застройкой
• проблемы с соблюдением норм инсоляции
• сложности с согласованием у профильных ведомств (МЧС, ГИБДД, СЭС)
• необходимость внесения изменений после общественных слушаний
• длительный процесс получения заключений от всех ведомств

Для успешного согласования важно:

• тщательно проработать все детали на этапе разработки
• заранее согласовать ключевые решения с ведомствами
• учесть требования законодательства
• предоставить полный комплект документов
• быть готовым к внесению корректировок